Sobrevalorização do mercado imobiliário

Décio Coimbra

O mercado imobiliário em geral, e em especial o de habitação, é fundamental para o desenvolvimento da sociedade. O crescimento equilibrado e sustentado do mercado de habitação se reflete futuramente em qualidade de vida, porém, quando cresce com distorções na dinâmica de preços, pode gerar sérios problemas sociais. É o que afirma o engenheiro e pesquisador da UENF Sebastião Décio Coimbra, que também atua como professor da Universidade Candido Mendes (Ucam-Campos).

A questão motivou o trabalho de conclusão do curso de Príscilla Pinheiro e Társila Manhães, alunas de Engenharia de Produção da Universidade Cândido Mendes, realizado sob a orientação de Décio e coorientação do economista Alexandre Said Delvaux. Em outubro deste ano, um artigo baseado na pesquisa foi selecionado e apresentado no Encontro Nacional de Engenharia de Produção (ENEGEP), o maior evento na área do país, sob o titulo "Dinâmica de preços e análise de sobrevalorização no mercado imobiliário em uma cidade brasileira de médio porte".

— O assunto é bastante polêmico e de interesse geral no mundo e pelo Brasil afora. Em Campos, por exemplo, o preço do metro quadrado parece estar um pouco fora da realidade, impulsionado nos últimos anos pelo aumento da demanda devido aos megaprojetos anunciados para a região, como o Complexo Portuário do Açu — diz Décio.

A pesquisa é baseada em dados coletados em dez imobiliárias locais, considerando os bairros Alphaville, Jockey Club, Julião Nogueira, Parque Imperial e Pelinca, entre 2007 e 2011. O trabalho compara a valorização acumulada do preço do metro quadrado com a valorização acumulada dos aluguéis no mesmo período, considerando ainda a valorização dos índices de inflação do setor, como o INCC, adotado para o reajuste dos contratos de imóveis em construção, e o IGPM, adotado para o reajuste dos aluguéis.

— Enquanto os índices INCC e IGPM acumularam valorização, respectivamente, de 36,70% e 32,30%, os preços dos imóveis (padrão: apartamento dois quartos) tiveram valorização, na média, de até 171,90% o metro quadrado. Considera-se sobrevalorização quando o preço do metro quadrado não é acompanhado de valorização proporcional nos aluguéis, ou seja, o metro quadrado dos imóveis mostra valorização muito acima da valorização dos aluguéis — explica Décio.

Segundo o pesquisador, a sobrevalorização em curto prazo pode afugentar os novos investidores de forma a criar uma barreira para novos negócios, diminuindo a concorrência e gerando uma concentração do poder de compra.

— O principal problema é que isso se dá de forma sutil e só é visto como problema no longo prazo, quando seus efeitos se concretizam e o mercado tende a ajustar os preços para baixo. Quem comprou no pico e precisa vender pode não conseguir o preço que imaginou e quem investiu pode não ter como pagar, gerando um efeito dominó no setor — afirma.

Uma crise no setor imobiliário pode refletir em toda a economia local, afetando não só os profissionais da área, mas a sociedade como um todo. Em recente visita ao Brasil, o economista norte-americano Robert Shiller levantou a suspeita de que o fenômeno que ele chama de “bolha imobiliária” esteja ocorrendo também no Brasil. Segundo Décio, Shiller se baseou no aumento dos valores dos imóveis nos últimos cinco anos no país, período no qual os imóveis no Rio de Janeiro sofreram uma valorização de 225%, em São Paulo de 185% e no Distrito Federal de 115%.

Em Campos, os resultados da pesquisa mostraram fortes indícios de sobrevalorização nos bairros Parque Imperial e Julião Nogueira, com valorização do metro quadrado de, respectivamente, 94,80% e 82,60% acima da valorização dos aluguéis. Nos bairros Alphaville e Jockey, as sobrevalorizações respectivas ficaram em 46,30% e 22,50%. Já na Pelinca, a valorização não mostra indícios de sobrevalorização, pois está dentro de um patamar aceitável de 10% de variação devido a inconsistências nos dados.

Décio afirma que pretende continuar desenvolvendo pesquisas sobre o setor e já estuda a possibilidade de criar um índice de inflação do mercado imobiliário local, a exemplo do que existe em outras cidades, como Brasília.
 
— A ideia é que tal índice seja publicado periodicamente em um Boletim Informativo que explicaria as variações do período, a cada três ou seis meses, a partir de dados fornecidos por imobiliárias, cartórios e entidades do setor. Com este índice, o nível de informação para os tomadores de decisão e investidores aumentaria, possibilitando decisões mais pautadas em bases reais. Porém, isto vai além da esfera acadêmica, pois seria necessário estabelecer parcerias com as imobiliárias e entidades do setor.

Consulte o texto completo publicado no XXXIII Encontro Nacional de Engenharia de Produção

Rebeca Picanço